SHOEI
MAGAZINE
ご存じの方も多いと思いますが、令和5年10月1日から大気汚染防止法の改正に伴い、アスベストの調査が義務化されています。
主に解体工事等を伴うリフォーム工事等で、事前にアスベストが含有されているかどうかの調査と行政機関への報告が義務化されました。
事前調査結果の報告対象は、以下のいずれかに該当する工事 です。
※厚生労働省『石綿総合情報ポータルサイト』より抜粋 https://www.ishiwata.mhlw.go.jp/person/
【報告対象となる工事】
➀建築物の解体工事（解体作業対象の床面積の合計80 ㎡以上）
➁建築物の改修工事（請負代金の合計額100万円以上（税込））
③工作物の解体・改修工事（請負代金の合計額100万円以上（税込））
このアスベスト、かつては魔法の建材としてあらゆる建材に使われていました。
よくビルや立体駐車場等で↑のようなものを見たことがありませんか？
上記の写真のような、吹付断熱に使われたアスベストは、最も危険なレベル１で健康被害が出る可能性があるものです。
その他レベル１～３まであり、レベル３は大きな健康被害は少ないそうですが、
1950年代～1990年代にかけて内装材、外装材等いろんなものに使われていたようです(゜_゜)
このアスベスト含有建材のデータが国土交通省のデータベースで見れるのですが、情報がありすぎてよく分かりません。。。
さらに、国のデータベースでも把握できていない建材や商品が沢山あるようで、実質一つ一つ検査しないと分かりません(゜゜)
↓の写真は先日調査したリフォーム工事で、床間の写真ですが、よくある砂壁になっています。
調査ですが、砂を削ってサンプルを採取し、調査機関に送ります。
数日後、検査結果が分かるのですが、こちらの現場は検出されませんでした(^^
検出されると、処理費用に多額の金額がかかります。。。
しかも、1検体につき検査費用が2~3万程度かかるため、特にこれから中古物件を購入する場合は注意です。
物件購入前の段階で、売り主様にて負担頂ければいいのですが、負担してくれないとなると、実質買主様が支払うことになってしまうため、よく確認と想定をしておく必要があります。(゜゜)
弊社では、物件購入から建築工事まで対応していますので、アスベストも含めてサポートが可能です(^^
お気軽にお問合せください。
④
長野県の Oﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄ では・・・
ようやく暖かくなり
只今、桜が満開を迎えようとしています
工事進捗は順調です
床掘の後、捨てｺﾝｸﾘｰﾄの打設を行い
配筋が組まれました
第3者機関の検査も無事終わり
ﾍﾞｰｽｺﾝｸﾘｰﾄの打設完了
現在は、立上りの型枠を建て込んで
立上りｺﾝｸﾘｰﾄ打設の準備中です
⑤
先日ご縁があり、北杜市白州町に小さい小屋風の建物を購入しました。
購入に至るまでの思考の変遷と、注意ポイント、DIYでの改修の様子等を書いてみますので、
不定期ですが、興味ある方は参考にしてください、、、！
場所は、甲斐駒ヶ岳のお膝元、ナビにも出てこない秘密の場所です！
近くには温泉やジェラート屋さん、ピザ屋さんなどのお店も多い場所で、移住も多いです。
https://fumotogelato.stores.jp/ ふもとジェラート
最初話を頂いたとき、ピンとくるところがあり、早速内覧をしてみました。
場所は、国道から林の中に続く道を進み、砂利道をくぐり抜けた閑静な林の中。。。
本当に小さい小屋です。
小ぶりな可愛い感じ。。。
内部は、10畳（水回含）＋ロフトくらいのタイニーハウス。
ロフトが良い感じです。
雨漏りも無し。
建物は水との戦いといってもよいくらいです。
特に寒冷地なので、給排水、設備関係は入念にチェックします。
話を聞くと、ユニットの外壁の中で一部漏水しており、水を止めているとのこと。
その他は、特に問題無さそう。
築29年程経っているけれども、しっかりとユニットバスになっています。
水は白州の美味しい井戸水であり、蛇口から冷たいミネラルウォーターが出てきます。
井戸も数年前に取り換えたばかりとのこと。
弊社も50年前くらいから敷地内の業務用の水道は井戸水でしたが、特に問題も無くポンプも現役です。
地下水も暖かいので凍ることもなさそう。
そしてすぐ脇に、きれいな小川が、水がとても冷たく透明です！
なんだこの楽園は。。。
今まで物件を沢山見て参りましたが、価格、建物状態、周辺環境の面で間違いなく過去最高レベル。
コンパクトなので、屋根外壁の塗装も自分でできそう。。。
内装工事も自分でできるレベルっぽい。。。
浄化槽も合併浄化槽になっていました！
ブロワが動いていないですが、買ってくれば問題ナシ。
テンションがあがります。
ですが、そこは一応業界人。そんなうまい話があるのか。。。
落とし穴が多い建設・不動産業、クセでいろいろと勘ぐってしまいます。
気になる点がいくつか出てきます。
まず、法務局で公図と謄本を取り寄せます。
https://www.kawado.jp/fudousantouki/kouzu.html（公図についてはこちら オルフィット総合事務所）
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0124/（謄本についてはこちら 三井のリハウス）
書類をみて気になった点は、下記の点でした。
➀接道
建設不動産の法律関係の中で一番重要といえるのが、接道です。
空き家問題への関心が増えているこの頃ですが、その中で再建築不可という言葉を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか？
その理由は、建築基準法の「道路」に接道していないと、行政庁等から建築の確認申請許可が下りず、「再建築不可」となってしまうのです。
https://souzoku.asahi.com/article/13715173（相続した実家が接道義務違反？ 相続会議）
例外はありますが、建築に際しては、『幅４ｍ以上の道路に敷地が２ｍ接する』必要があります。
（出典：相続タックス総合事務所からお借りしています。）
今まで何件も見る中で、敷地への道路が極端に狭い、路地上になっている、といった物件は多々あり、そのような場所は再建築不可ではないか？という感が働いてくるわけです。
今回の物件は、敷地までの道が車1台分くらいなので、気になったのです(^^
結論から言うと、実は抜け道があり、、、、北杜市は都市計画法の都市計画区域外となるため、建築基準法の接道要件が無くなるのです！
詳細は難しいのでまた今度。。。
➁次に、オーナーから昔管理会社が倒産したという話を聞いておりましたが、別荘地内の権利関係で倒産した法人の名前が残っており、
共用部の井戸が倒産した法人の名義のままになっていました。
そこで商業登記簿謄本を取得してみると、たしかに「会社法第472条第1項の規定により解散」となっていました。
（写真はhttps://gotohlegal.jp/archives/509/より転載）
それでは、会社法第472条第1項とは？
調べると、いわゆるみなし解散についての規定であり、
「最後の登記から12年以上活動していない法人について、法務大臣が解散したものとみなす」ことができる、という制度になります。
https://shiodome.co.jp/js/blog/4060（汐留パートナーズ所長様のブログより）
しかし、みなし解散となっているからといって、法人が完全に消滅したわけではありません！
ハードルは高いですが、復活する可能性もあるようです。
通常であれば、企業がある程度の法人であれば、清算人等の弁護士さんが付いて、事業廃止届等の手続きもなされるはずですが、
一人でやっている会社等は手続きしないでそのままになっている場合も多いことも考えられます。
ここで疑問は、みなし解散となっていても、法人が消滅していない以上、固定資産税等の税金も課税されているはずであり、
税金滞納等で差し押さえを受ける可能性があるのではないか？という点。
そこで、かつての電話番号に電話をかけましたが、現在使わておりませんとのこと。
そして、かつての事務所は空きビルとなっていました。どうやらビルの所有者ではなく、テナントとして入っていたようです。
同業者に聞き込みしても、20年以上も前のなので分からず、これ以上調べても分からない感じでした。
何やら探偵業みたいになってきました。。。
今回は、土地の謄本や、商業登記簿謄本上で何も手続きされないまま活動実態が無くなった様子が見受けられるため、（抵当権もナシ）
高齢か夜逃げ、その他何らかの理由で自然消滅したと考えるのが自然かもしれません。